Con fundamento en el criterio reiterado de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, el otorgamiento de la escritura pública en la compraventa de bienes inmuebles produce una consecuencia jurídica de especial relevancia: extingue la promesa de compraventa y da nacimiento al contrato definitivo.
La promesa de contrato, regulada por el artículo 1611 del Código Civil, constituye un contrato preparatorio cuya finalidad se limita a generar la obligación de celebrar en el futuro el contrato prometido, sin que por sí misma transfiera el dominio ni produzca los efectos propios de la compraventa. Por tal razón, una vez las partes comparecen al otorgamiento de la escritura pública, la obligación de hacer, contenida en la promesa, se entiende plenamente ejecutada, desapareciendo la causa jurídica que justificaba su existencia.
Lo anterior encuentra respaldo en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, particularmente en la Sentencia SC2221-2020, en la cual se precisó que «la promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de este acarrea la extinción de aquella».
En consecuencia, la escritura pública no constituye una simple formalización documental de un acuerdo previo, sino el negocio jurídico definitivo en el que se incorpora la voluntad final de las partes, se individualiza el inmueble, se determinan el precio, los linderos y las demás condiciones esenciales del contrato, convirtiéndose en la única fuente vigente de derechos y obligaciones entre comprador y vendedor.
En ese orden de ideas, cualquier controversia que surja con posterioridad al otorgamiento de la escritura pública deberá resolverse exclusivamente con fundamento en el contenido de dicho instrumento, el cual goza de presunción de autenticidad y fuerza probatoria como documento público, en los términos del artículo 244 del Código General del Proceso.
En consecuencia, en materia de bines inmuebles, el otorgamiento de la escritura pública genera las siguientes consecuencias jurídicas:
- La promesa de compraventa se extingue con la celebración de la escritura pública, al haberse cumplido la obligación de celebrar el contrato definitivo.
- La escritura pública constituye el único contrato vigente entre las partes y reemplaza íntegramente la promesa como fuente de derechos y obligaciones.
- Las acciones de incumplimiento únicamente pueden fundarse en obligaciones derivadas del contrato definitivo y no en estipulaciones contenidas en una promesa cuya finalidad ya fue agotada.
- El contenido de la escritura pública solo puede ser desconocido o modificado mediante las acciones judiciales legalmente establecidas para cuestionar su validez o eficacia.
Este análisis tiene carácter informativo y no constituye asesoría jurídica para un caso concreto. Cada situación exige el estudio de sus propios hechos y documentos. Escríbanos y un abogado del área revisará el suyo.