En Colombia, la principal causal que obliga a un predio a dar servidumbre de paso a otro es la necesidad de acceso. Esto se da cuando un predio se encuentra enclavado, es decir, no tiene salida a la vía pública por ningún lado.
El Código Civil Colombiano, en su artículo 897, establece que la servidumbre de paso es legal en casos de encierro. Esto significa que se impone por ley, incluso si el dueño del predio sirviente no está de acuerdo.
Para que se constituya la servidumbre de paso por enclaustramiento, se deben cumplir las siguientes condiciones:
- Existencia de dos predios: Uno dominante (el que necesita la servidumbre) y otro sirviente (el que la otorga).
- Enclaustramiento real: El predio dominante debe estar totalmente rodeado por otros predios, sin acceso a la vía pública.aaa
- Necesidad de la servidumbre: Debe demostrarse que la servidumbre es indispensable para el uso y disfrute del predio dominante.
- Indemnización: El dueño del predio sirviente tiene derecho a una indemnización por los perjuicios que la servidumbre le cause.
Además del enclaustramiento, existen otras causales que pueden dar lugar a una servidumbre de paso, aunque no obligan al predio sirviente de la misma manera:
- Servidumbres voluntarias: Los dueños de los predios pueden acordar la constitución de una servidumbre de paso, aunque no exista enclaustramiento. Esto se hace mediante escritura pública.
- Servidumbres legales por otras razones: Existen otras servidumbres legales, como las de acueducto o las de paso para líneas eléctricas, que también pueden obligar a un predio a dar servidumbre de paso.
Es importante tener en cuenta que la servidumbre de paso debe ser la opción menos gravosa para el predio sirviente. Si existe otra forma de acceder al predio dominante que cause menos perjuicios, se debe optar por ella.
Improcedencia de la prescripción adquisitiva por el paso del tiempo.
En el derecho civil colombiano, es un principio fundamental que el uso prolongado de un camino o sendero sobre un predio ajeno no constituye ni genera, por sí solo, un derecho adquirido de servidumbre de tránsito.
La servidumbre de tránsito se clasifica jurídicamente como una servidumbre discontinua, ya que requiere el hecho o la acción del hombre para ser ejercida. Al respecto, el Artículo 939 del Código Civil Colombiano es taxativo al prohibir la adquisición de este tipo de servidumbres por el mero paso del tiempo: “Las servidumbres discontinuas de todas clases y las servidumbres continuas inaparentes solo pueden adquirirse por medio de un título; ni aun el goce inmemorial bastará para constituirlas.”
Por consiguiente, sin importar la cantidad de años que un tercero haya transitado por un predio ajeno, este acto se considera legalmente como una situación de mera tolerancia por parte del propietario del predio sirviente. La costumbre o el «goce inmemorial» carecen de validez jurídica para imponer una servidumbre si no existe un título formal (Escritura Pública) o una Sentencia Judicial que así lo determine.
Criterio de trazado: El trayecto más corto hacia la vía pública y de menor perjuicio
En los eventos donde se configura jurídicamente un predio enclavado (sin salida a la vía pública), la ley impone reglas estrictas sobre cuál de los predios colindantes debe soportar la carga de la servidumbre legal de tránsito, protegiendo a aquellos predios que se encuentran más alejados.
El Artículo 901 del Código Civil Colombiano establece la directriz para la fijación del paso: “Si se vende o permuta una parte de un predio, o si se adjudica a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito por la parte restante, por el camino más corto y de menor perjuicio para el predio sirviente.”
Este principio general del derecho indica que la servidumbre no opera a libre elección o conveniencia del propietario del predio enclavado, ni puede imponerse sobre el colindante que haya mostrado mayor permisividad. La carga de conceder el paso recae obligatoriamente sobre los predios colindantes cuya ubicación geográfica ofrezca la menor distancia hacia la vía pública y cuya afectación represente el menor daño económico y material, excluyendo de esta obligación a los predios cuya topografía o lejanía representen un trayecto más gravoso.
Recomendaciones:
- Si necesitas constituir una servidumbre de paso, es recomendable buscar la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario.
- El proceso para constituir una servidumbre de paso puede ser complejo y requerir la intervención de un juez.
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16Octubre2024 – Elab. FG