El derecho de renovación del contrato de arrendamiento comercial está regulado en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y tiene como finalidad proteger la estabilidad del negocio y la clientela que el empresario arrendatario ha construido en el lugar donde desarrolla su actividad.
En este sentido, el derecho de renovación es una prerrogativa legal que asiste al arrendatario de continuar con el contrato de arrendamiento una vez vencido el plazo inicialmente pactado, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por el artículo 518 del Código de Comercio, y no se configure alguna de las excepciones expresamente allí previstas.
Requisitos para que opere el derecho de renovación:
Para que el derecho de renovación del contrato de arrendamiento comercial tenga lugar, es necesario que se cumplan de forma simultánea los siguientes requisitos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a actividad comercial.
- Ocupación continua del inmueble por un término no inferior a dos (2) años consecutivos.
- Desarrollo del mismo establecimiento de comercio durante dicho término, sin interrupciones sustanciales.
- Cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, especialmente aquellas relacionadas con el pago del canon y el uso adecuado del inmueble.
Excepciones al derecho de renovación:
El artículo 518 del Código de Comercio establece expresamente las siguientes excepciones al derecho de renovación del contrato de arrendamiento:
- Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
- Decisión del propietario de destinar el inmueble para su propia habitación.
- Decisión del propietario de instalar en el inmueble un establecimiento de comercio propio, siempre que la actividad que se pretenda desarrollar sea sustancialmente distinta a la que venía ejerciendo el arrendatario.
- Ejecución de obras de reconstrucción, demolición o reparaciones indispensables, cuando dichas intervenciones no puedan llevarse a cabo sin la entrega o desocupación del inmueble,
- Cuando el inmueble deba demolerse por su estado de ruina o para la edificación de una obra nueva.
El artículo 520 del Código de Comercio establece que, únicamente en los casos previstos en los numerales 2 y 3 del artículo 518, el propietario está obligado a desahuciar al arrendatario con una antelación mínima de seis (6) meses a la fecha de terminación del contrato. En consecuencia, la obligación de desahuciar con seis (6) meses de anticipación no surge en cualquier evento, sino únicamente cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitación, para instalar una empresa sustancialmente distinta o cuando el local debe ser demolido, reconstruido o sometido a reparaciones que requieren su desocupación.