El ordenamiento jurídico colombiano permite que los bienes inmuebles sean aportados como parte del capital social en una Sociedad por Acciones Simplificada. De tal manera, los accionistas constituyentes cuentan con la libertad de estructurar el pago del capital inicial de la sociedad mediante el aporte de bienes inmuebles, garantizando que el patrimonio social se configure con base en activos reales y debidamente formalizados.
Para tal efecto, el inmueble deberá ser objeto de un avalúo previo que deberá aprobarse de manera unánime por los accionistas en la asamblea preliminar de constitución, conforme a lo establecido en los artículos 126 y 132 del Código de Comercio.
No se requiere autorización de la Superintendencia de Sociedades respecto del avalúo de los bienes inmuebles que se aporten a una S.A.S.
En relación con la intervención de la Superintendencia de Sociedades, es importante señalar que, de conformidad con el numeral 8 del artículo 85 de la Ley 222 de 1995 la Superintendencia de Sociedades solo conserva la facultad de aprobar el avalúo de los bienes inmuebles objeto de aporte, en el caso de sociedades que estén sometidas a control.
En todos los demás casos, la determinación del valor de los bienes que se van a aportar o enajenar, constituye una atribución de los propios accionistas, quienes deben aprobarlo directamente y asumen la plena responsabilidad sobre la decisión.
Esto significa que la Superintendencia no interviene para fijar el precio del inmueble, sin embargo, para que la operación sea válida y produzca efectos, los accionistas deben cumplir con las siguientes exigencias legales:
- Realizar un avalúo del inmueble que refleje su valor comercial real.
- Incorporar ese avalúo en el acta de asamblea o junta de socios, dejando constancia de la aprobación de la operación por la mayoría que establezcan los estatutos o la ley.
- Cumplir con los requisitos de forma propios de la transferencia del bien, como la escritura pública y la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
De tal manera, el aporte de un inmueble a la sociedad requiere cumplir con ciertas formalidades legales, entre las que se encuentra el otorgamiento de una escritura pública, la cual deberá inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, ya que únicamente con esa inscripción el inmueble pasa legalmente a ser parte del patrimonio de la sociedad. Este procedimiento asegura que el capital social esté efectivamente respaldado por activos cuya titularidad ha sido perfeccionada, lo cual brinda certeza y seguridad jurídica tanto a los accionistas como a terceros que interactúan con la compañía.